리츠란 (REITs, Real Estate Investment Trust) 부동산 투자 신탁을 말합니다.
리츠 펀드는 투자자로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분에 투자합니다. 그리고 거기에서 발생하는 임대수익, 매각차익, 개발 수익 등을 투자자들에게 배당하는 방식으로 운용을 하지요.
임대수익에서 발생하는 Income 수익과, 부동산 가격 상승에서 오는 Capital 수익에서 대부분이 배당으로 돌아가기 때문에 주식보다 배당금이 높습니다. 왜 이렇게 배당을 많이 하냐구요? 순이익의 90%이상 배당을 해야 법인세가 절감되도록 법으로 정해 놓았기 때문이죠.
그리고 리츠에는 주식을 발행해서 투자자를 모으는 회사형과, 수익증권을 발행해서 투자자를 모으는 신탁형이 있습니다.
리츠는 부동산 투자를 주식 투자처럼 할 수 있게 만든 펀드라고 보시면 됩니다. 전문 회사가 관리를 하는데, 부동산을 주식처럼 쪼개서 증권거래소에서 일반 주식처럼 거래합니다. 그런데, 부동산을 소유하려면 수억에서 수백억 단위의 거액이 들어갈 뿐만 아니라 부동산을 관리하는데도 비용과 수고가 많이 들어갑니다. 많은 사람들이 건물주가 되기를 희망하지만, 사실 개인이 거래하는데 진입 장벽이 높은 편이지요. 리츠는 이러한 부동산 투자의 단점을 없애주면서 부동산의 높은 이율을 가져갈 수 있게 해 주기 때문에 매력적으로 보입니다.
거액의 투자 규모 거액을 주식처럼 쪼개서 매매 가능
건물 관리 비용, 시간 투자 부동산 실물을 관리할 필요 없음
현금 유동성 낮음 현금 유동성 높음
가장 중요한 점으로 인플레이션 헤지 성격을 띄기 때문에 좋은 상품입니다. 다시 말해 인플레이션이 발생해서 화폐 가치가 떨어질 때, 이 리츠 펀드는 부동산 자산의 성격을 가졌기 때문에 가치가 상승할 것을 기대할 수 있습니다. 그러므로 인플레이션으로 인한 자산가치 하락을 방어하는데 도움이 됩니다.
뿐만 아니라 GDP가 성장할 때에도 부동산이 성장하기 때문에 경제성장의 수혜를 받을 수 있습니다. 경제가 계속 성장하는 한 부동산 가치가 올라가는 것은 거의 확실하니까요. 또한, 분산 투자 효과를 위해 포트폴리오에 리츠를 포함시키는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 자산으로서의 효과가 기대한 만큼 있는지, 항상 효과가 있는지에 대해서는 상황에 따라 다르기 때문에 확실한 효과를 기대하기에는 부족하다고 봅니다.
리츠를 구매하는 방법에는 (1) 주식시장에 상장된 리츠의 주식을 사거나 (2) 새로 생기는 리츠가 공모를 실시할 때 참여하는 방법이 있습니다. 리츠 투자 대상은 보통주, 우선주 및 사채 등이 있습니다.
리츠(REITs) 장점 정리
1. 이익금의 90% 이상을 배당금으로 돌려주기 때문에 주식보다 배당금이 높다.
2. 투자 대상이 부동산인 만큼 원금 손실 가능성이 적고 주식이나 채권에 비해 장기적으로 높은 수익을 제공한다.
3. 주식처럼 사고 팔 수 있기 때문에 현금으로 변환할 수 있기 때문에 유동성이 좋다.
4. 전문가에 의해 운영이 되고 국토교통부와 준법감시인이 관리하고 감독한다.
5. 분기보고서, 연간 재무 보고서 등 정기적으로 투자보고서와 영업보고서를 볼 수 있다.
부동산 펀드와 리츠의 차이점은 다음의 표로 정리가 됩니다.
부동산 펀드와 리츠펀드 모두 비슷한 점이 있지만 중요한 차이는 현금의 유동성, 즉 환금성에 있습니다. 부동산 펀드는 3년에서 5년 만기의 폐쇄형 상품이기 때문에 만기일 전에는 환매가 불가능하거나 한다고 해도 높은 수수료를 지불해야 합니다. 그리나 리츠는 주식시장에 상장되어 있기 때문에 주식 거래처럼 언제든지 원할 때 매매가 가능하다는 장점이 있습니다. 리츠는 환매 수수료 또한 없습니다. 그러므로 현금의 유동성이 중요한 투자자에게는 리츠를 선택하는 것이 유리하다고 할 수 있겠습니다.
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